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身近な法律問題

任売物件

 「任売物件」(にんばいぶっけん)という言葉をご存知でしょうか。
 「任意売却物件」の略称です。

 通常、売買は、売主と買主の合意で決まります。
 ですから、競売以外は、すべて「任意」の「売却」ということになります。

 ただ、一般に、「任売物件」といえば、借金返済のためにする売却のことです。

 競売されるくらいなら、条件に満足がいかなくても、「任意」に売却した方が「まし」と考える場合が多いです。

 ローン残高が売却価格を上回っているときは、「任意売却」であろうが「競売」であろうが、「ローン残高」-「売却価格」の債務が残ります。
 できるだけ高額に売却した方が、債務残(「ローン残高」-「売却価格」)が小さくなります。
 一般に、任意売却の方が、競売より高額で売却できますから、競売より、任意売却よりお得です。

 つまり、任売物件とは、住宅ローンの返済ができなくなったなどの場合、競売によるのではなく、競売される前に「任意」に売却する物件のことをいいます。

 業者が購入する場合もあります。
 一般人(エンドユーザー)が購入することもあります。

 以下、一般の方が「任売物件」を購入する場合の注意を述べておきます。

 「任売物件」購入の際には、通常の場合にもまして、信頼できる不動産業者を選んでください。

 売買交渉は難しいものです。
 任売物件は、販売価格が借入残高を下回っているため、各債権者は少しでも高く売却したいと考えています。よって、価格の交渉はハードになりがちです。
 ただ「相場」がありますから、それからはずれるようなら、最初から手を出す必要もありません。
 学区などの関係で、どうしてもほしい物件であれば、常識の破壊で上乗せすればよいことになります。

 時間もかかります。
 通常の売買は、抵当権がないか、あるいは、売買代金で、抵当権が抹消できます。
 抵当権者と交渉する必要がありません。
任売物件は、抵当権者の同意が必要であり、抵当権者も満額回収できませんから、シビアになります。抵当権者が複数であると余計にややこしくなります。

 売主が、土壇場になって「悪あがき」をすることがあります。
 通常、売主と買主と抵当権者が合意の上で、売却価格を決め、そのうち、各抵当権者がいくらとり、買主がにいくらとり(原則0です)、仲介業者がいくらとり、諸費用はいくらというように話が決まります。
 売主が、土壇場になって、いくらか自分によこせ、よこさなければ印鑑を押さないと「ごねる」場合があります。
 どうしても、いつまでに購入しないといけないという事情がある場合、「泣き」をみることがないともいえません。

 任売物件は、瑕疵担保が付きません。
 境界線が違い面積が足りない、建物に欠陥があったなどです。
 通常の売買の場合は、売主に損害を請求できます。
 しかし、任売物件の売主は、住宅ローン等の借入の返済が困難となっている状態で売却をしているわけですから、購入後に瑕疵が見つかったとしても弁償能力がありません。 

 これが、任売物件の販売価格が、近隣相場よりも低い主たる理由です。

 マンションの場合、管理費・修繕積立金滞納分の精算がなされているかどうかに気をつけてください。
 清算がされていないと、購入後に買主に請求がされ、買主に支払いの義務が発生します。
管理費・修繕積立金滞納は、抵当権と違って登記簿謄本ではわかりません。しかし、先取特権といって、支払わなければ競売するだけの強い権利があります。

西野法律事務所
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